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3月8日，北京第一家以房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募基金管理公司——盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司（下稱“盛世神州基金”）——宣告成立。

盛世神州基金擬于近期成立盛世神州房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）（下稱“盛世神州房地產(chǎn)基金”）。盛世神州基金為其唯一的普通合伙人（即General Partner，GP）。

與以往的私募基金（Privately Offered Fund,PE）的最大不同在于：盛世神州基金主要牽頭人都來自房地產(chǎn)開發(fā)商。

盛世神州基金由北京銀信投資有限公司董事長張民耕領(lǐng)銜發(fā)起，初始創(chuàng)始人除張民耕、陽光100置業(yè)集團總裁易小迪和復(fù)地集團董事長范偉外，還包括富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行總裁曾勇。盛世神州基金管理公司董事長為張民耕，公司注冊資金3000萬元，首期融資規(guī)模為5億元。

無獨有偶，兩天后的3月10日，金地集團董事長凌克于2009年業(yè)績說明會上表示，集團將和投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金的管理工作，今后主要投資于住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時也會對商業(yè)地產(chǎn)、并購進行投資，期望三年人民幣基金管理的規(guī)模達到80億~100億元。

“在社會投資需求的推動下，繼2008年與瑞士銀行（UBS）合作組建美元房地產(chǎn)基金之后，金地集團正在就成立人民幣私募基金進行探討?！?span lang="EN-US">3月11日，金地集團總裁張華綱對本報記者詳細解釋，“該人民幣基金不排除與瑞銀等金融機構(gòu)做類似于PE方式的合作。這對于金地而言，是具有創(chuàng)新性的探索。”

從2009年下半年開始，許多開發(fā)商都準(zhǔn)備在地產(chǎn)PE領(lǐng)域一試身手。“包括我的一些朋友，都在上海、浙江等地籌備此類基金?！币晃换鸾缳Y深人士告訴本報記者。

“地產(chǎn)PE”洶涌

選擇地產(chǎn)作為投資方向的私募基金在私募基金陽光化后并不少見。而作為投資開發(fā)兼顧的地產(chǎn)企業(yè)，對于此類領(lǐng)域的探索則一直處于靜水暗流的狀態(tài)。

“打造這一基金管理公司的想法在6年前就有了?！睆埫窀诮邮鼙緢笥浾卟稍L時介紹，“當(dāng)時，時任全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生對于地產(chǎn)商運營模式轉(zhuǎn)變的論述，就讓我萌生了一個想法，即要做中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)投資基金的先行者。”

在政策環(huán)境成熟即2007年《合伙企業(yè)法》生效之后，易小迪與范偉等地產(chǎn)商的想法與張民耕“一拍即合”。

“正式的籌備時間也就一年有余。”張民耕介紹，目前，盛世神州基金管理公司作為盛世神州基金唯一的普通合伙人，出資額達到了一期總?cè)谫Y規(guī)模的5%，加上發(fā)起人股東的共同出資，發(fā)起人和管理人承諾出資會占到基金首期融資規(guī)模的15%，即7500萬元。

“作為GP，我們對于基金占比15%的投入能為其他LP（即有限合伙人，Limited Partner）提供信心，表明我們與其他投資人同舟共濟?！睆埫窀榻B。這正為盛世神州基金添加了更為明顯的“地產(chǎn)商血統(tǒng)”。

上述基金界資深人士則告訴本報記者，從去年下半年開始，面對融資政策的變化，越來越多的房地產(chǎn)商開始探索成立地產(chǎn)PE的可能性，“其中，有看得到的，也有看不到的?！?span lang="EN-US">

“有開發(fā)經(jīng)驗的人進入到私募領(lǐng)域，這實際上代表了未來的一種趨勢。而其專業(yè)的背景則為符合中國國情的PE的發(fā)展帶來了一定的契機?！奔胃徽\國際資本有限公司董事長鄭錦橋在接受本報記者采訪時對此評價，“開發(fā)商探索從‘香港模式’轉(zhuǎn)為‘美國模式’已有多年，目前國內(nèi)很多開發(fā)商自己就是投資商，既開發(fā)又投資。這一探索無疑是一種將投資與開發(fā)分開的做法?！?span lang="EN-US">

“地產(chǎn)PE”的挑戰(zhàn)

不難看出，包括金地集團擬設(shè)立的基金在內(nèi)，相比其他牽頭人創(chuàng)建的PE，具有開發(fā)商背景的地產(chǎn)PE無疑占有與政府、項目合作的資源，并具備地產(chǎn)項目開發(fā)和管控能力。用盛世神州基金在其成立發(fā)布酒會上的介紹來說，就是“對房地產(chǎn)項目的市場潛在價值具有專業(yè)判斷能力，對開發(fā)經(jīng)營全程具有專業(yè)管理控制能力，這是盛世神州基金及管理公司的基本優(yōu)勢”。

然而，從另一個角度來看，其在基金管理方面的“非專業(yè)”則必然會為“地產(chǎn)血統(tǒng)”的基金管理者帶來挑戰(zhàn)。這其中，基金運營經(jīng)驗與資金的募集成為兩大關(guān)鍵點。

在基金運營經(jīng)驗方面，借助外腦擴充基金管理團隊的“基金系血統(tǒng)”正是其“地產(chǎn)PE”取得成功的關(guān)鍵前提。

金地集團早在2008年就開始與UBS合作，并在北美等地展開了基金募集工作。合作一度受國際金融危機的影響，但據(jù)張華綱介紹，雙方的合作仍在繼續(xù)，并且，“不排除有進一步合作的可能”。

從盛世神州基金管理公司提供給記者的說明中，公司總裁王戈宏的海外基金背景頗引人注意。2006年，他曾在美國發(fā)起創(chuàng)辦JW Stone商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，并擔(dān)任創(chuàng)始合伙人及總裁。“全程主導(dǎo)基金的資金募集，團隊整合，公司創(chuàng)建，政府、法律、金融等資源的建立與協(xié)調(diào)，項目的發(fā)掘評估和投資的決策管理等?！?span lang="EN-US">

同時，作為基金的發(fā)起人，上述三家地產(chǎn)公司還會將自己公司對于地產(chǎn)項目多年的投資管控系統(tǒng)與經(jīng)驗運用到基金管理的運作中。

“2008年7月，我便開始組建房地產(chǎn)投資管理中心，拿自己的企業(yè)中的一個非全資的項目進行模擬管理，這包括，對投資的項目選擇、判斷、投資、執(zhí)行、監(jiān)督、退出等核心技術(shù)?！睆埫窀榻B。

在資金募集方面，此類地產(chǎn)商牽頭的PE也需要打造一個較為符合自身需求的資金來源渠道。鄭錦橋?qū)τ浾弑硎?，相對其他行業(yè)，房地產(chǎn)股權(quán)類投資的回報周期較長，GP應(yīng)該找到投資基金較大、對基金要求不是太高，對于回報時間周期不是特別敏感的投資機構(gòu)和合伙人。

“LP只有5000萬元，估計也就投3000萬元，GP的壓力就很大。但是，如果找到那種有5億元的，可以投資3000萬元的，管理團隊的壓力就要相對而言小一些?！编嶅\橋表示，因此，“選擇那些對于房地產(chǎn)行業(yè)有所了解的投資人，也就是說選擇LP的時候要有的放矢，不能見錢就要?！?span lang="EN-US">

對此，王戈宏透露，盛世神州基金除了與包括民生銀行、招商銀行，北京銀行，中誠信托、中外貿(mào)信托等金融機構(gòu)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議外尋找LP。“未來還可能與海外成熟基金公司運作”，而這正可能與金地集團與UBS的合作殊途同歸。

看來，對于張民耕等人來說，地產(chǎn)商“PE化”的道路才剛剛開始。