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隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷新一輪的優(yōu)勝劣汰，行業(yè)的集中度將越來(lái)越高。在經(jīng)過(guò)粗放式發(fā)展后，由于對(duì)行業(yè)認(rèn)識(shí)更加深刻，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到戰(zhàn)略規(guī)劃的重要性，尤其是中長(zhǎng)期戰(zhàn)略的前瞻性。因?yàn)檫@直接關(guān)系到企業(yè)未來(lái)的規(guī)模、業(yè)績(jī)及可持續(xù)發(fā)展?？紤]到地產(chǎn)行業(yè)資金密集特性，自行或聯(lián)合設(shè)立房地產(chǎn)基金逐漸成為一些房地產(chǎn)企業(yè)的研究和實(shí)踐的商業(yè)模式之一。

設(shè)立房地產(chǎn)基金不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略，也不僅是房地產(chǎn)企業(yè)提供的投資類產(chǎn)品，還是房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。通過(guò)公開或私募的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的回報(bào)?；鸸芾碚邉t一方面按照基金規(guī)模收取管理費(fèi)用(包括基礎(chǔ)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、收購(gòu)管理費(fèi)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等)，另一方面還可以收取約定回報(bào)率以上的超額收益分成。

融資戰(zhàn)略新選擇

毫無(wú)疑問，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，融資戰(zhàn)略的重要性不言而喻。房地產(chǎn)基金是企業(yè)融資戰(zhàn)略的重要選擇之一。

目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司的融資戰(zhàn)略以銀行貸款方式為主，以股票發(fā)行和公司債為輔，自行或聯(lián)合設(shè)立房地產(chǎn)基金為企業(yè)提供融資的還很少，但一些企業(yè)已經(jīng)在努力深入研究和嘗試，比如金地、中國(guó)海外、華潤(rùn)、復(fù)地等，各自進(jìn)展不一，設(shè)立主體及具體管理架構(gòu)也不一樣，有的由上市公司出資設(shè)立，如中國(guó)海外和金地集團(tuán)，有的由上市公司的控股股東或其相關(guān)方出資設(shè)立，如華潤(rùn)集團(tuán)和復(fù)地集團(tuán)。

這一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)固有的資金密集屬性，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)愿意在控制成本的前提下嘗試更多的融資方式，以保持企業(yè)資金渠道通暢，另一方面也是因?yàn)樵絹?lái)越多的企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身參與設(shè)立房地產(chǎn)基金是一種有效地融資方式。

目前中國(guó)一些有關(guān)的基本法規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，如《合伙企業(yè)法》已經(jīng)于2007年頒布，天津、北京等地也頒布了一些實(shí)施細(xì)則，這些法律法規(guī)的出臺(tái)解決了房地產(chǎn)基金的基本法律問題。

商業(yè)模式的創(chuàng)新

設(shè)立房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新，既體現(xiàn)了開發(fā)商角色和投資商角色的適度集合，也體現(xiàn)了兩者的適度分離。

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)開發(fā)商業(yè)模式到投資、開發(fā)并重的商業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。開發(fā)商角色和投資商角色的適度集合可以拓寬企業(yè)的資金渠道，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)給予企業(yè)更直接的壓力，促進(jìn)企業(yè)精細(xì)化管理水平和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的提升；而開發(fā)商角色和投資商角色的適度分離又可以為企業(yè)提供兩個(gè)適度分離的利潤(rùn)來(lái)源，分散了單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)基金模式不僅為房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴(kuò)張?zhí)峁┬酆竦馁Y金支持，也為它貢獻(xiàn)了豐厚的收益。

成功案例：新加坡嘉德置地

總部位于新加坡的上市公司—嘉德置地是亞洲最大上市房地產(chǎn)公司之一，核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融服務(wù)。

截至2009年末，包括房地產(chǎn)基金和自身資產(chǎn)嘉德置地共管理著2328億人民幣的資產(chǎn)，過(guò)去5年平均總資產(chǎn)回報(bào)率為9%，凈資產(chǎn)回報(bào)率為15%。2009年，嘉德置地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.25億元人民幣，其中金融部門實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)為4.9億元。2003年到2008年，嘉德置地基金規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率是60%，連續(xù)5年保持了高速增長(zhǎng)。

截至2009年底，嘉德置地的房地產(chǎn)基金管理資產(chǎn)總額達(dá)1270億人民幣，包括5支房地產(chǎn)投資信托(REITs)和15支私募基金。

在物業(yè)類型方面，嘉德置地將旗下房地產(chǎn)基金細(xì)分為住宅開發(fā)基金、零售物業(yè)基金、商用(寫字樓)物業(yè)基金、服務(wù)型公寓基金、城市綜合體(來(lái)福士廣場(chǎng))基金、工業(yè)地產(chǎn)基金等。在區(qū)域類型方面，則細(xì)分為新加坡本土基金、中國(guó)區(qū)基金、日本基金、印度基金、馬來(lái)西亞基金、中東基金等。

細(xì)分物業(yè)類型和投資地區(qū)，雖然限制了單個(gè)基金的擴(kuò)張自由度，卻使每只基金的定位更加明確，更容易得到投資人理解，同時(shí)在集團(tuán)層面也簡(jiǎn)化了管理復(fù)雜度，可以有針對(duì)性地進(jìn)行地產(chǎn)基金布局。

隨著嘉德旗下基金數(shù)量的增加，它的整體戰(zhàn)略架構(gòu)非但沒有變得混亂，反而更加清晰?；痤愋偷募?xì)分和明確定位，順利推動(dòng)了嘉德旗下住宅開發(fā)、商用物業(yè)、零售物業(yè)、服務(wù)型公寓多種物業(yè)資產(chǎn)的相對(duì)平衡發(fā)展，金融服務(wù)部門自身還通過(guò)收取管理費(fèi)和超額收益貢獻(xiàn)了大量利潤(rùn)。