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在住宅市場受到嚴厲調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為8月11日召開的博鰲房地產(chǎn)論壇的焦點話題。近日，房地產(chǎn)投資信托基金（下稱REITs）與保險投資雙破冰的消息，令商業(yè)地產(chǎn)的熱度再次提升。

來自住建部和中國人民銀行的內(nèi)部消息稱，REITs可能在8月底獲批，第一個獲準上市的項目是天津的保障性住房項目。REITs將采取比較保守的債券型形式，在銀行間率先發(fā)行。

事實上，首先REITs產(chǎn)品與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺有一定差距。一方面，REITs目前僅作為保障性住房融資平臺，下一個REITs產(chǎn)品據(jù)稱與舊城拆遷及棚戶區(qū)改造項目有關(guān)；另一方面，REITs為銀行間發(fā)行的債券型REITs，仍與有抵押物的信托融資類似。而真正有較強融資出口作用的REITs產(chǎn)品，是在證券市場發(fā)行的REITs產(chǎn)品。目前，證監(jiān)會針對這一類REITs，仍在籌備階段。上海浦東商業(yè)項目原計劃作為試點，率先在上海交易所上市。但何時出臺，更關(guān)鍵的在于政策時機。

REITs最終以較保守形式面世，主要受目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大形勢影響。但另一方面，中央顯然對開辟銀行以外的新融資渠道，以減少房地產(chǎn)對金融系統(tǒng)的風(fēng)險持鼓勵態(tài)度。

REITs作為商業(yè)地產(chǎn)的主要出口，對未來商業(yè)地產(chǎn)繁榮有較大推動作用，而商業(yè)地產(chǎn)并不與民生問題有較大矛盾，且能提供大量就業(yè)機會和持續(xù)穩(wěn)定稅收，政府即使不明確鼓勵，也不會過分阻礙。

業(yè)內(nèi)人士認為，盡管短期內(nèi)REITs并不一定會向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開放，但REITs開閘的消息對商業(yè)地產(chǎn)仍是重大利好。

除了REITs破冰為商業(yè)地產(chǎn)帶來利好消息，7月30日，剛剛公布的《保險投資運用管理暫行辦法》也比預(yù)期中的要寬松得多。

分析人士認為，一方面，保險公司季末資產(chǎn)10%可用于投資固定資產(chǎn)，意味著未來可能有超過3000億元的資金進入房地產(chǎn)市場；另一方面，盡管暫行辦法仍不允許保險公司投資土地開發(fā)，但對投資自持物業(yè)的開發(fā)并未做出明確限制。保險資金要求長期穩(wěn)定的收益回報的特性決定保險資金的主要投資方向為商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，受到投資冷落，甚至在北京、上海等地形成不正常的價格倒掛，主要是因為商業(yè)地產(chǎn)占用資金多，且缺乏資金退出的途徑。

萬科副總裁肖莉在博鰲論壇上表示，目前開發(fā)資金中70%來自銀行信貸和預(yù)售款，融資只占2%。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗則表示，恒隆最成功的商業(yè)地產(chǎn)項目如今可以帶來31%的回報率，超過很多住宅項目，但是，這需要投資10-15年以上，大部分開發(fā)商沒有這樣的資金實力。

盡管，REITs和保險投資的放開，將在未來解決商業(yè)地產(chǎn)融資和出口問題，但是，兩項政策離真正落地可能還有一段不短的時間。

"商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，但依靠金融創(chuàng)新，遠水難解近渴。"高和投資董事長蘇鑫表示，"如今，商業(yè)地產(chǎn)的最佳出口仍是安全性資本。安全性資本的特點是追求安全性，可以承受低回報，希望有穩(wěn)定的收益，絕不投機，對資產(chǎn)地段敏感"。

目前，中國最有代表性的安全性資本來自山西、內(nèi)蒙古的能源民營企業(yè)主。蘇鑫認為，如果基金或開發(fā)商能夠在安全性資本購買之初就簽訂相關(guān)的法律文件使整棟樓具備與REITs和保險資金對接的可能，將在商業(yè)地產(chǎn)市場上占得先機。

"預(yù)計近幾年，投資商辦物業(yè)的基金市場會越來越火，會有越來越多的基金或機構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。"蘇鑫認為。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，第二季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)成交均價上漲了1.2%，達到4.48萬元/平方米，而甲級寫字樓的售價更是上漲了7.5%。