玄幻小说完本,梦入神机

自今年年初開始的一次次房地產(chǎn)調(diào)控措施，讓房地產(chǎn)企業(yè)的日子一天比一天難熬，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)資金來(lái)源的日趨收緊，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)不得不"勒緊褲腰過(guò)日子"。

信托是房企獲取資金來(lái)源新的重要渠道。信托不僅可以接受較銀行信貸更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，亦可以運(yùn)用個(gè)性化融資方案實(shí)現(xiàn)銀行所無(wú)法提供的融資方式，因此開發(fā)商不乏與信托公司合作的穩(wěn)定需求。

房地產(chǎn)信托在這種背景下得以迅速發(fā)展。2010年前三季度其1000億元的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2009年全年的3倍，同時(shí)拉動(dòng)的集合資金信托規(guī)模也達(dá)到去年的2倍。

不過(guò)，房地產(chǎn)信托在房企資金來(lái)源構(gòu)成中依舊偏低。面對(duì)房?jī)r(jià)下滑的可能，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。十字路口的房地產(chǎn)信托，又該何去何從？

2010年4月以來(lái)，新一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控來(lái)襲，提高一二套房貸利率及首付比例、停發(fā)三套房貸、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理……房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控"一波尚未平息，一波又來(lái)侵襲"，在"金九銀十"本該愜意的日子里卻感受到陣陣寒意。開發(fā)商即使練就"金鐘罩""鐵布衫"，也無(wú)法在各資金來(lái)源均受影響情況下還高枕無(wú)憂。

信托公司是業(yè)務(wù)范圍最寬泛的金融機(jī)構(gòu)之一，但近期這一優(yōu)勢(shì)正被階段性弱化：信政合作業(yè)務(wù)因地方政府擔(dān)保的合規(guī)性問(wèn)題而停滯；陽(yáng)光私募因中證登暫停新開證券投資信托賬戶而無(wú)法大規(guī)模擴(kuò)張；銀信合作業(yè)務(wù)因銀監(jiān)會(huì)對(duì)信貸類產(chǎn)品的規(guī)范而裹足不前，信托公司陷入"巧婦難為無(wú)米之炊"的窘境。

就在房地產(chǎn)公司和信托公司機(jī)構(gòu)饑寒交迫之時(shí)，房地產(chǎn)信托卻生氣勃勃，如春筍般出現(xiàn)在理財(cái)市場(chǎng)中。2010年前三季度1000億元的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2009年全年的3倍，不僅自身實(shí)現(xiàn)飛躍，還拉動(dòng)集合資金信托規(guī)模達(dá)到去年的2倍。

任何一類事物的發(fā)展，都需要時(shí)代背景的支持。房地產(chǎn)信托的竿頭直上雖然與其優(yōu)秀的收益能力、長(zhǎng)期的市場(chǎng)積淀密不可分，但時(shí)勢(shì)造英雄也許是決定性的。其在信托行業(yè)缺乏業(yè)務(wù)廣度、房地產(chǎn)開發(fā)商融資無(wú)門的情況下實(shí)現(xiàn)鯉魚躍龍門，成為業(yè)界及投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。地產(chǎn)業(yè)--尋找能量源泉

銀行一直扮演了開發(fā)商最重要的資金供給角色，但一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)該是多元化的，應(yīng)該有多類主體能夠提供不同的金融工具。在經(jīng)歷數(shù)次行業(yè)調(diào)控、吃盡銀行信貸政策的"苦頭"后，越來(lái)越多的開發(fā)商開始尋找其他替代融資渠道。

在少數(shù)中小型開發(fā)商試水信托融資并嘗到甜頭后，開發(fā)商與信托公司合作的熱情迸發(fā)，借道信托融資的群體日漸壯大，部分大型房企的加入也使信托在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力漸增，保利、綠城、金地等一個(gè)個(gè)地產(chǎn)界響亮的名頭使信托真正融入了地產(chǎn)江湖。

信托不僅可以接受較銀行信貸更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，亦可以運(yùn)用個(gè)性化融資方案實(shí)現(xiàn)銀行所無(wú)法提供的融資方式，因此開發(fā)商不乏與信托公司合作的穩(wěn)定需求。而在房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的行業(yè)調(diào)控時(shí)期，這種更為強(qiáng)烈的需求促成了房地產(chǎn)信托的繁榮。信托業(yè)--分羹房地產(chǎn)市場(chǎng)

信托公司作為金融市場(chǎng)的中介，本能的具有趨利沖動(dòng)。從《信托法》頒布前信托公司不時(shí)參與炒房，到眾多信托公司控股房企，將其作為重要利潤(rùn)來(lái)源，再至信托法頒布后，信托公司專注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，信托公司與房地產(chǎn)行業(yè)可說(shuō)結(jié)緣已久。

但是，《信托法》頒布之后信托公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)卻也非一帆風(fēng)順，除了尚未與開發(fā)商達(dá)成默契，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的謹(jǐn)慎態(tài)度也影響了其擴(kuò)張，以至于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)行量長(zhǎng)期位居證券投資之后。

2007年至2009年房地產(chǎn)信托規(guī)模分別為110億、240億、330億，而證券投資分別為590億、370億、460億。但是，以上數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了房地產(chǎn)信托驚人的潛能，其2007年以來(lái)每年超過(guò)35%的增長(zhǎng)率吸引了市場(chǎng)的聚光燈，并在2010年實(shí)現(xiàn)"舉世矚目"之成就。

與其他高成長(zhǎng)性行業(yè)一樣，房地產(chǎn)信托也曾經(jīng)歷過(guò)利益驅(qū)使下的非理性擴(kuò)張。如為不符合資質(zhì)開發(fā)商融資、在專業(yè)能力不足的情況下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)導(dǎo)致后續(xù)管理不到位等，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)屢受質(zhì)疑，成為業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。為此，近年來(lái)監(jiān)管層多次下文加以規(guī)范，并且不定期對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行窗口指導(dǎo)、壓力測(cè)試等。在監(jiān)管層、業(yè)界多方努力下，近年來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)幾乎全部實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益率，在理財(cái)市場(chǎng)中創(chuàng)下不小的奇跡。

在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式逐步優(yōu)化，由最初單純的貸款發(fā)展成為股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多種形式靈活運(yùn)用的綜合性金融工具。融資形式與銀行信貸形成差異化，滿足開發(fā)商個(gè)性化需求；產(chǎn)品特征兼具中高收益與中低風(fēng)險(xiǎn)，滿足特定投資者需求，贏得了市場(chǎng)認(rèn)可，信托公司也獲取了不菲收益。

房產(chǎn)信托--能否鑄造輝煌

房地產(chǎn)信托優(yōu)異的表現(xiàn)使其成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，每一條有關(guān)的信息都牽動(dòng)了市場(chǎng)的視線，除部分質(zhì)疑外，更多的是眾口交贊，"救命稻草"、"明日之星"、"高收益無(wú)風(fēng)險(xiǎn)"等詞匯不絕于耳。我們不禁要問(wèn)，房地產(chǎn)信托真的能夠成為銀行資金的首席替補(bǔ)，鑄造輝煌嗎？

在房地產(chǎn)信托規(guī)模驚人的增長(zhǎng)率面前，一組數(shù)據(jù)或許會(huì)引起讀者的思考：2010年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)投資資金總額為50500億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為9400億元，而同期房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)僅為1000億元，占房地產(chǎn)投資總額不足2%，占銀行開發(fā)貸款的10.64%，而且這已經(jīng)是房地產(chǎn)信托規(guī)模一年內(nèi)猛增200%之后的數(shù)字。可見，且不談房地產(chǎn)信托對(duì)房地產(chǎn)資金鏈起的決定性作用，就是距銀行資金替補(bǔ)的地位，也相去甚遠(yuǎn)。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)信托作為金融市場(chǎng)的直接融資工具，雖然極具"概念"意義，但相距真正能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，仍前路漫漫。且目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式仍以債權(quán)為主，融資成本遠(yuǎn)高于銀行信貸，使其擴(kuò)張空間深受銀行信貸擠壓。信托公司對(duì)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)十足，房企也亟需拓展融資渠道，近年來(lái)房地產(chǎn)與信托公司更是頻繁摩擦出火花。但信托公司與房企合作仍需在專業(yè)能力、業(yè)務(wù)模式等方面精耕細(xì)作，才能夠迎合投資者等各方需求，最終實(shí)現(xiàn)蛻變。