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5月30日，廣發(fā)基金投資美國REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）獲證監(jiān)會批準(zhǔn)，但中信證券有款籌備近5年的保障房REITs產(chǎn)品，卻一直未能獲批發(fā)行。金融和房地產(chǎn)業(yè)界呼吁推出REITs的聲音再度響起。

本報記者從接近證監(jiān)會、銀監(jiān)會人士處獲悉，兩機(jī)構(gòu)近期確實討論過REITs方案，但認(rèn)為仍然存在法律和稅收方面的障礙，且由于國內(nèi)現(xiàn)有的商用物業(yè)租金回報率普遍過低，不能達(dá)到投資者的要求，短期內(nèi)全面推出的可能性不大。目前僅有一些準(zhǔn)REITs的嘗試，由券商在銀行間發(fā)行或針對特定機(jī)構(gòu)而做的產(chǎn)品。

此前的5月16日，海印股份董事會通過了一項議案，擬以公司管理的15家物業(yè)收益權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)計資產(chǎn)證券化融資方案，計劃募資16億元。據(jù)了解，自2005年我國內(nèi)地推行企業(yè)資產(chǎn)證券化試點以來，第一輪共有9家企業(yè)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，第二輪9家企業(yè)中的2家發(fā)行了第二期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，另2家利用證券化產(chǎn)品進(jìn)行了融資。

德信資本總經(jīng)理助理劉聰對本報記者說，REITs的推出是早晚的事，目前步伐在加快。這對于那些手里自持商業(yè)物業(yè)較多的公司如平安、華潤、萬達(dá)等是利好，想象空間很大。

資產(chǎn)證券化除了相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律方面的缺失，最大的障礙在于稅收體制。在REITs最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在香港，根據(jù)香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內(nèi)稅收體制對商業(yè)物業(yè)公司不利。富力地產(chǎn)董事長李思廉舉例稱，假如公司某物業(yè)收100元租金，要先交5.5%的營業(yè)稅，再交12%的房產(chǎn)稅，然后通過整盤賬的運轉(zhuǎn)，還要交25%的所得稅，這樣下來真正租金收入是60多元，租金收益率只有6%多。他表示，如果發(fā)行REITs的回報有5%，還可以有發(fā)行的空間，但如果要達(dá)到7%-8%的回報才能發(fā)行REITs，“那我們想都不用想了”。

長安信托人士指出，如果要發(fā)行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內(nèi)地物業(yè)，會在本地物業(yè)回報率的基礎(chǔ)上再加上一個風(fēng)險系數(shù)，比如1%～2%；在加息背景下，海外投資者對內(nèi)地物業(yè)的回報率期望值又有上升，看高至9%以上，這對本來稅負(fù)沉重的內(nèi)地物業(yè)來說，海外上市變得更為困難重重。

李思廉表示，中國要發(fā)展REITs，必須改善稅收制度，他建議先減免12%的房產(chǎn)稅。國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明早年曾表示：“REITs的稅收問題可參考信貸資產(chǎn)證券化的‘稅收中性’原則執(zhí)行?！?

所謂稅收中性原則，是指在資產(chǎn)證券化過程中，不會對參與主體征收額外的稅收，以不干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)及平等對待一切納稅人為目標(biāo)。但截至目前，這一設(shè)想并未有突破。

金融機(jī)構(gòu)對REITs的探索一直在進(jìn)行。2008年3月，建設(shè)銀行第一單信托準(zhǔn)REITs（房地產(chǎn)投資信托）理財產(chǎn)品在深圳發(fā)行，以招商地產(chǎn)位于深圳寶安區(qū)與蛇口工業(yè)區(qū)的若干優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)未來的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持信托，采用建行“乾圖理財”產(chǎn)品發(fā)行，期限2年，募集資金規(guī)模6.5億元。

但這并非真正意義上的REITs。德信資本董事長陳義楓指出，維持一只REITs的良好運作，需要商業(yè)物業(yè)的收益率達(dá)到10%以上，這在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中并不容易找到。此外，由于納入REITs的物業(yè)并非業(yè)主100%擁有，需要管理人具備專業(yè)的資產(chǎn)管理和資本運作能力。而我國目前正醞釀發(fā)起的REITs或以類基金模式運作的房地產(chǎn)投資公司，其實際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，金融操作能力普遍較弱，尚不足以支持REITs的發(fā)展。