《完美世界》txt全集,梦入神机

2014年是中國(guó)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型顯性突出的一年，疊加中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，所有的地產(chǎn)公司都不得不走上轉(zhuǎn)型之路。

作為住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)持有、寫字樓綜合體開(kāi)發(fā)三個(gè)領(lǐng)域的龍頭，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)和綠地三家公司的步伐最為引人注目。這三家公司都轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)金融，但各自的資源稟賦、金融化路徑又有很大不同。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)會(huì)是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，預(yù)計(jì)持續(xù)到2025年。新常態(tài)下的房地產(chǎn)金融化是必然要發(fā)生的，而且金融改革很可能是未來(lái)三年內(nèi)，也就是換擋期的主要改革方向，金融改革跟整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。

德信資本董事長(zhǎng)陳義楓指出，萬(wàn)科的合伙人、輕資產(chǎn)走的是地產(chǎn)基金的路徑；萬(wàn)達(dá)龐大的持有物業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)布局是其優(yōu)勢(shì)，去年香港上市又為它打通了資本的通道；綠地的國(guó)有、混合所有制背景，在其整合上市之后帶來(lái)更大的想象空間。

“新常態(tài)”下的房地產(chǎn)金融

中信建投報(bào)告指出，隨著行業(yè)告別過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的階段，逐漸進(jìn)入成熟期，市場(chǎng)增量規(guī)模有限，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，轉(zhuǎn)型升級(jí)不再只是少數(shù)房企的選擇，而是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)行業(yè)的一大發(fā)展方向即是金融化。

自2009年開(kāi)始，“地產(chǎn)金融化”的勢(shì)頭便已經(jīng)萌發(fā)，無(wú)論是入股銀行、設(shè)立房地產(chǎn)基金，還是為REITs做準(zhǔn)備，地產(chǎn)和金融的結(jié)合越來(lái)越緊密；無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)者，在開(kāi)發(fā)資金籌措、項(xiàng)目投資、住宅消費(fèi)、商業(yè)地產(chǎn)中，專業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)都是不可或缺的一環(huán)，房地產(chǎn)金融化已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

陳勁松認(rèn)為，房地產(chǎn)金融化要分兩步，第一步是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融化，就是REITs，目前很多機(jī)構(gòu)都開(kāi)始嘗試；第二步就是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，即MBS。

2014年9月30日，央行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS，開(kāi)展REITs試點(diǎn)。

海通證券分析師涂力磊指出，對(duì)于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)我國(guó)REITs發(fā)展存在巨大發(fā)展空間。如果按照1960年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄0.16%看，我國(guó)REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元。假設(shè)按照2010年美國(guó)上市REITs規(guī)模占儲(chǔ)蓄17.25%看，未來(lái)我國(guó)上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬(wàn)億元，對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源替代率將至16.34%。

REITs可提供穩(wěn)定資金來(lái)源、促進(jìn)房企輕資產(chǎn)化和深化房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金46%來(lái)源于銀行信貸。REITs可為開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來(lái)源。開(kāi)發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而REITs可加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

陳義楓對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)金融化的行業(yè)背景是房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，大規(guī)模的住宅、商業(yè)、寫字樓等資產(chǎn)價(jià)值需要被重新梳理和管理，這將改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單純賣房子的狀態(tài)，需要更懂運(yùn)營(yíng)的人，從而對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人士提出更高的要求。

更深層次的是，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式也在改變，從銷售收入到運(yùn)營(yíng)管理的租金分成、管理傭金等，將為開(kāi)發(fā)商增加利潤(rùn)來(lái)源。

三巨頭的金融化路徑

CRIC研究中心朱一鳴、傅一辰認(rèn)為，從轉(zhuǎn)型方向來(lái)看，綠地、萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)顯然走在了行業(yè)前列。

綠地的金融化思路是，將金融作為其他業(yè)務(wù)的輔助，并逐漸建立全牌照的金融集團(tuán)。綠地已有小額貸款公司，可扶持中小企業(yè)的發(fā)展；通過(guò)IPO直投及企業(yè)并購(gòu)，控股一批“綠地系”企業(yè)。通過(guò)對(duì)潛力企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的投資優(yōu)化，獲取資產(chǎn)增值收益；設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金參與國(guó)資改革，入股地方國(guó)企，將其改制成混合所有制。

金融作為“配套”，是綠地與地方政府合作的又一籌碼，也能吸引中小企業(yè)入駐其辦公樓和產(chǎn)業(yè)新城；此外，通過(guò)收購(gòu)保險(xiǎn)企業(yè)，建立起以保險(xiǎn)為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)，綠地香港平臺(tái)的主業(yè)可能將調(diào)整為金融。保險(xiǎn)資金將極大加強(qiáng)集團(tuán)的財(cái)務(wù)實(shí)力。整體來(lái)看，綠地金融走的是一條產(chǎn)融結(jié)合的路子。

而萬(wàn)科的金融化路徑模仿的是凱德、鐵獅門等地產(chǎn)基金的模式。從2010年以來(lái)，萬(wàn)科對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行重新梳理，根據(jù)產(chǎn)品線開(kāi)展以社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各類REITs試驗(yàn)，目前已經(jīng)與凱雷、東方藏山、領(lǐng)匯等機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作。

在這些合作中，萬(wàn)科出讓項(xiàng)目部分股權(quán)，成立合資公司，萬(wàn)科仍然擁有運(yùn)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。在陳義楓看來(lái)，萬(wàn)科此舉是為了引進(jìn)地產(chǎn)基金的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，先學(xué)習(xí)，再?gòu)?fù)制。

萬(wàn)達(dá)的金融化則進(jìn)行得不太順利，直到2014年在香港上市，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)才打通資本市場(chǎng)的通道。很快，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并委托萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)和管理，其他合作方與萬(wàn)達(dá)按一定比例分享租金凈收益。

萬(wàn)達(dá)指出，公司正在向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。分析人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的“重資產(chǎn)模式”中，收益主要來(lái)源于物業(yè)銷售收入和自持物業(yè)的升值；而“輕資產(chǎn)模式”中，主要來(lái)源于租金收入分成。萬(wàn)達(dá)金融化正是持有物業(yè)的“輕重并舉”。

陳義楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)趨勢(shì)。輕資產(chǎn)使企業(yè)的發(fā)展與擴(kuò)張更多得依靠自身的技術(shù)、品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，而不是資金的投入。這樣有利于提高自有資金和凈資產(chǎn)的收益率（ROE），從而推動(dòng)股價(jià)的上漲，這也是上市公司追求的市值管理目標(biāo)。

朱一鳴指出，萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的多元化轉(zhuǎn)型路線已經(jīng)確立，除了商業(yè)地產(chǎn)外，還將加碼消費(fèi)體驗(yàn)型的旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)，采用輕資產(chǎn)模式操作，收益率較高，但在這之前萬(wàn)科須先證明自身的運(yùn)營(yíng)能力；萬(wàn)達(dá)將重點(diǎn)發(fā)展文旅、電商和金融板塊，投資眼光和執(zhí)行速度依然是其核心競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目有望和文旅板塊相互促進(jìn)，但現(xiàn)金流主要來(lái)源依然還是銷售；綠地戰(zhàn)略布局目的明確，整合后的想象空間最大，但高速擴(kuò)張和多領(lǐng)域投資帶來(lái)的“副作用”也不容小覷，內(nèi)部管控和效率應(yīng)當(dāng)及時(shí)提升。