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臨近年底，一批土地流轉(zhuǎn)信托陸續(xù)出現(xiàn)在信托市場上。分析人士表示，作為一種創(chuàng)新類產(chǎn)品，該類信托未來具有較大發(fā)展?jié)摿?，不僅可以幫助農(nóng)業(yè)大戶規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮信托的金融屬性，還能解決發(fā)展中的資金約束，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

主動(dòng)管理能力進(jìn)一步提升

日前，中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財(cái)產(chǎn)權(quán)信托正式落地。據(jù)悉，該土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目圍繞成都市“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”背景而展開，該單土地流轉(zhuǎn)信托所涉及的農(nóng)業(yè)用地，全部位于青白江區(qū)福洪鄉(xiāng)幸福村與杏花村災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”項(xiàng)目內(nèi)。

據(jù)悉，在模式上，該信托產(chǎn)品采用“全產(chǎn)業(yè)鏈模式”，即實(shí)現(xiàn)“前期資金支持＋受托人＋產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的多層次管理。成都市融禾現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司以其合法擁有的當(dāng)?shù)丶s3360.1畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，設(shè)立信托，委托給中建投信托進(jìn)行主動(dòng)管理和經(jīng)營分配，篩選和指定土地運(yùn)營商作為運(yùn)營主體，對土地進(jìn)行運(yùn)營。

作為產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)，以往土地流轉(zhuǎn)信托在土地信托端信托公司對土地運(yùn)營的管理，主要承擔(dān)的是事務(wù)管理職能，而該項(xiàng)目在運(yùn)作過程中，信托公司具有自行篩選、審查和確定土地正式運(yùn)營商的權(quán)利，并有權(quán)對運(yùn)營商進(jìn)行日常監(jiān)督，這與以往只能被動(dòng)接受政府平臺公司對土地運(yùn)營商的指定相比，公司在信托合作中的話語權(quán)得到了很大程度的增強(qiáng)。

中建投信托副總經(jīng)理譚碩表示，土地流轉(zhuǎn)中引入信托制度進(jìn)行專業(yè)管理，可以提高土地流轉(zhuǎn)的運(yùn)作效率，且信托制度在土地流轉(zhuǎn)過程中具有獨(dú)特的制度優(yōu)勢。但現(xiàn)階段，這一制度優(yōu)勢的發(fā)揮還有賴于土地流轉(zhuǎn)過程中權(quán)屬的信托關(guān)系識別、統(tǒng)一土地登記托管制度等制度設(shè)計(jì)的完善。

近期，陜國投也推出西部地區(qū)第一單土地流轉(zhuǎn)信托。此款產(chǎn)品旨在推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革創(chuàng)新，促使廣大農(nóng)民更好地分享農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化、市場化發(fā)展成果，助力農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，其主要模式為:陜國投接受楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)五泉鎮(zhèn)高家村和揉谷鎮(zhèn)新集村520戶農(nóng)民通過兩個(gè)村土地銀行的委托，發(fā)起設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃，將423.73畝土地委托楊凌竹園村果蔬花卉專業(yè)合作社進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營。同時(shí)，為竹園村果蔬花卉專業(yè)合作社提供2000萬元貸款作為信托扶持基金，支持竹園村集團(tuán)發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)和綠色農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)的電商運(yùn)營平臺。

此項(xiàng)土地流轉(zhuǎn)信托還開創(chuàng)了“專業(yè)合作社＋土地銀行＋基地＋農(nóng)戶”的土地流轉(zhuǎn)新模式。520戶農(nóng)民分享農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營帶來的穩(wěn)定土地收益，每畝土地第一年獲得770元租金收入，以后每3年按10%遞增，并獲得合作社農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的高效勞務(wù)收入，合作社成員每人每月可獲得2000元左右勞務(wù)收入。

業(yè)內(nèi)人士表示，首單土地流轉(zhuǎn)信托推出時(shí)，就已采取“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托＋資金信托”的“雙信托”模式，而目前這一模式儼然成為行業(yè)標(biāo)配。上述中建投和陜國投信托均采取了“雙信托”模式。

滬出現(xiàn)首單土地流轉(zhuǎn)信托

近期，交銀國信也推出上海首單土地流轉(zhuǎn)信托“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”。據(jù)介紹，周浦花海生態(tài)園是上海界浜蔬果專業(yè)合作社借鑒法國普羅旺斯薰衣草花海、荷蘭郁金香花海等世界十大花海的成功經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作方式經(jīng)營管理，配套上海迪士尼項(xiàng)目的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園項(xiàng)目。2014年10月開業(yè)至今，累計(jì)游客人數(shù)達(dá)30萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1000萬元。

該土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)涉及土地面積371.766畝，交銀國信搭建土地流轉(zhuǎn)信托構(gòu)架，設(shè)立“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”，以上述土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。交銀國信作為信托計(jì)劃受托人對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，并將該信托財(cái)產(chǎn)出租給運(yùn)營方界浜蔬果專業(yè)合作社，由其開發(fā)周浦花海生態(tài)園并進(jìn)行后續(xù)運(yùn)營管理。信托計(jì)劃存續(xù)期間，界浜蔬果專業(yè)合作社每年將支付給農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用劃轉(zhuǎn)至信托計(jì)劃，由后者向周浦農(nóng)投支付并最終分配到農(nóng)戶名下，作為信托利益的來源。

土地流轉(zhuǎn)中，從初始流轉(zhuǎn)年度起，農(nóng)戶每畝地每年將享受土地流轉(zhuǎn)基價(jià)和每年遞增5%的土地流轉(zhuǎn)收益。同時(shí)，農(nóng)戶可與界浜蔬果專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，繼續(xù)在周浦花海生態(tài)園工作，在原有的土地上實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入和工資性收入兩份收入，實(shí)質(zhì)性提高農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益。

交銀國信相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在土地流出方和流入方之間搭建信托服務(wù)構(gòu)架，有利于梳理清晰各方的法律關(guān)系，規(guī)范各方的義務(wù)和職責(zé)，保障各方的權(quán)益。對農(nóng)戶來說，土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)現(xiàn)了土地產(chǎn)權(quán)貨幣化，農(nóng)戶將從初始流轉(zhuǎn)年度起享受1800元/畝/年(每年遞增5%)的土地流轉(zhuǎn)收益；對運(yùn)營方來說，土地流轉(zhuǎn)信托使其可以更規(guī)范、更專注地開發(fā)和經(jīng)營土地；對土地流轉(zhuǎn)信托的委托人來說，信托受益權(quán)是一種相對標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，隨著各項(xiàng)配套制度不斷完善，未來可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，具備金融產(chǎn)品的屬性。

不過，業(yè)內(nèi)專家表示，土地信托同樣面臨幾個(gè)難題，首先是持續(xù)盈利來源，目前既有的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目幾乎都是地方政府主導(dǎo)，有財(cái)政扶持，可持續(xù)性和可復(fù)制性都有待檢驗(yàn)。而且，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投入大、周期長、收益慢、風(fēng)險(xiǎn)高，農(nóng)業(yè)經(jīng)營獲利難度較大，信托公司本身并不具有經(jīng)營農(nóng)地的能力，需與專業(yè)的農(nóng)業(yè)企業(yè)合作。其次是風(fēng)險(xiǎn)控制問題。該類產(chǎn)品需確保農(nóng)戶的基本利益，土地信托一般涉及農(nóng)戶數(shù)量眾多，農(nóng)戶如不能按期得到相應(yīng)土地租金，很容易釀成群體性事件。