合格投資者提示-
（一）具有2年以上投資經(jīng)歷，且滿足以下條件之一：
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元；
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元；
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
（二）最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
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（三）金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
首頁銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2011年中工作會議上指出，要從機制和源頭上打消“影子銀行”業(yè)務監(jiān)管套利動機并防范風險傳遞，及時推進信托公司融資類業(yè)務監(jiān)管、銀信合作業(yè)務轉(zhuǎn)表等工作，嚴禁違規(guī)表外“合作”，嚴禁向理財產(chǎn)品提供變相擔保和備用信用支持，并對信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進一步加強監(jiān)管。
銀監(jiān)會要大力推進信托公司融資類業(yè)務的監(jiān)管，而融資類業(yè)務中，最引人關注的就是房地產(chǎn)信托業(yè)務。據(jù)銀監(jiān)會授權信托業(yè)協(xié)會日前發(fā)布的二季度信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)顯示，投向房地產(chǎn)領域的資金余額為6051.91億元，比一季度上升24.3%；在信托資金投向中的占比為16.91%，也比一季度上升1.33%。
房地產(chǎn)信托如此火爆的原因何在？愈加嚴厲的監(jiān)管將給房地產(chǎn)信托帶來什么樣的影響？怎樣評估房地產(chǎn)信托面臨的風險程度？假使房地產(chǎn)信托面臨收縮，信托公司經(jīng)營將會受到多大影響？
用益信托李?認為：“房地產(chǎn)信托火爆主要是受信貸緊縮的大環(huán)境影響，開發(fā)商已經(jīng)很難從銀行獲得資金。”事實上，房地產(chǎn)信托早就被稱為房地產(chǎn)開發(fā)商的“最后一根稻草”。近期出臺的樓市調(diào)控政策直指樓市供需，市場對于下半年樓房降價的預期越來越強。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也受到嚴重考驗。央行日前披露的上半年金融機構貸款投向報告顯示，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。上半年金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%，比一季度末回落4.4個百分點；同期，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增2098億元，余額同比增長13.7%，比一季度末回落3.8個百分點。從銀行房貸收縮開始到房企上市融資停批，在其他主要融資渠道受限之后，雖然房地產(chǎn)信托融資成本可以高達20%以上，也依然成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇的融資渠道。
從目前市場情況看，房地產(chǎn)信托仍然是各信托公司主推的產(chǎn)品，但不少投資者已經(jīng)意識到房地產(chǎn)信托可能存在風險。據(jù)某信托公司理財中心于姓負責人介紹，目前該公司主推的產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)信托，但他已經(jīng)得到相當一部分客戶反饋，將不再考慮投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。他也認為不能排除目前個別房地產(chǎn)信托項目存在風險的可能性，但相比其他理財產(chǎn)品，信托產(chǎn)品的風控和透明度都有優(yōu)勢，一來是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分風控措施得力，相對比較“安全”；再是“凈資本管理”辦法的實施，使得大多數(shù)信托公司對于房地產(chǎn)信托項目在選擇上相較前幾年更加“謹慎”。
李?也表示：“目前市場上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品假投資真融資的現(xiàn)象肯定是存在的?？紤]到目前對于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管越來越嚴，預計下半年房地產(chǎn)信托將會有所收縮。”也有學者對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的“安全性”提出質(zhì)疑，認為一旦有房地產(chǎn)類信托計劃出現(xiàn)兌付風險，將導致整個信托公司流動性出現(xiàn)問題。再考慮近期有媒體披露的監(jiān)管層對于房地產(chǎn)信托實施的“事前審批”和“窗口指導”等明顯趨嚴的監(jiān)管政策，以及本次銀監(jiān)會2011年中工作會議提出的將加強信托公司融資類業(yè)務的監(jiān)管等一系列信號，似乎預示著房地產(chǎn)信托中的風險正在積聚，面臨更嚴格的監(jiān)管措施已在所難免。
事實上，經(jīng)過多年探索，目前信托公司對于房地產(chǎn)項目已經(jīng)有了比較深的了解，大都形成了一套比較嚴格的風控機制。據(jù)記者從多家信托公司內(nèi)部人士得到的反饋稱，信托公司其實并不擔心房價大幅下跌會對信托公司帶來沖擊。一家凈資本規(guī)模排名靠前的信托公司項目部人士透露：“首先，我們判斷房價下跌50%的可能性不大；然后，與其他金融機構相比，信托資金投放到房地產(chǎn)企業(yè)其實條件更高?！痹撊耸勘硎?，可以逆向考慮這個問題，即一旦房價真的下跌50%，對哪些金融機構沖擊更大。以該公司為例，假使一個房地產(chǎn)項目想要獲得信托資金2億元，該企業(yè)自己投入到這個項目的自有資金必須至少超過2億元，即業(yè)內(nèi)所說“第二還款來源超過50%”。而銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，則只看該企業(yè)有無授信額度。此外，按照現(xiàn)在的監(jiān)管機制，信托公司是不能夠存續(xù)壞賬的，即一旦真的出現(xiàn)信托計劃到期無法對付，只能采取延期或者變現(xiàn)抵押物的形式解決；而銀行則有壞賬存續(xù)機制。該人士據(jù)此認為，信托公司從整個資金鏈條來看，并不是鏈條終端。因此，他認為，房價下跌預期對信托公司的影響其實比銀行小得多。
目前，市場上信托公司“操作”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要采取的是“假投資真融資”方式。有信托公司的內(nèi)部人士向記者透露，“其實這已經(jīng)是業(yè)界公開的秘密，所謂"假投資真融資"，即信托資金名義上是投資房地產(chǎn)項目公司的股權，但實際上通過交易結構的設計，將信托資金的期限和收益固定，本質(zhì)上相當于對開發(fā)商發(fā)放一筆貸款。而目前的監(jiān)管層無論是"事前審批"還是"窗口指導"，都是針對這種做法?！?
如果迫于監(jiān)管房地產(chǎn)信托出現(xiàn)收縮，信托公司經(jīng)營將會受到多大影響？該人士對記者表示，實際上假使有一天房地產(chǎn)信托融資渠道真的“叫停了”，信托公司也早有準備。目前，信托公司已經(jīng)在準備或者構想的操作方法至少有三種：采用股權分紅型產(chǎn)品設計，即信托公司跟開發(fā)商約定一部分固定的產(chǎn)品收益，另一部分收益并不確定，而是通過持有一部分開發(fā)商股權，后期與開發(fā)商商定這部分股權的最后分紅。這種做法，介于投資類產(chǎn)品與融資類產(chǎn)品之間，并不屬于目前銀監(jiān)會監(jiān)管嚴查的范圍。
更“先進”的做法已經(jīng)有信托公司開始構想，即成立所謂“房地產(chǎn)基金”。具體做法是，信托公司與開發(fā)商采用有限合伙的模式成立基金。雖然最后產(chǎn)品很可能還是通過打包成信托產(chǎn)品的方式向投資者銷售，但并不約定固定的投資期限與回報。這樣的模式雖然還停留在構想階段，但一旦成型的話，到底由哪個機構對其進行監(jiān)管將成為問題。
該人士透露：“退一萬步講，即使監(jiān)管機構下發(fā)"紅頭文件"禁止信托資金流進房地產(chǎn)市場，信托公司還可以通過旗下機構繼續(xù)以"抵押+融資"的模式參與房地產(chǎn)項目，只不過開發(fā)商融資成本又升高了一點而已。”
假使有一天房地產(chǎn)信托融資渠道真的“叫停了”，信托公司已經(jīng)在準備或者構想的操作方法至少有三種：采用股權分紅型產(chǎn)品設計，即信托公司跟開發(fā)商約定一部分固定的產(chǎn)品收益，另一部分收益并不確定，而是通過持有一部分開發(fā)商股權，后期與開發(fā)商商定這部分股權的最后分紅。更“先進”的做法已經(jīng)有信托公司開始構想，即成立所謂“房地產(chǎn)基金”，具體做法是，信托公司與開發(fā)商采用有限合伙的模式成立基金。信托公司還可以通過旗下機構繼續(xù)以“抵押+融資”的模式參與房地產(chǎn)項目，只不過開發(fā)商融資成本又升高了一點而已。