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信托公司挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目門檻提高

房地產(chǎn)信托繼續(xù)收緊發(fā)行比重開始下降

“我們銀行至少有兩個(gè)月沒有代銷過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，近期銷售的主要是陽(yáng)光私募類的信托產(chǎn)品?！焙贾菽硣?guó)有商業(yè)銀行的理財(cái)師告訴記者，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求依然旺盛，房地產(chǎn)信托發(fā)行卻已經(jīng)出現(xiàn)減緩跡象。

在近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，信托公司在挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴時(shí)也變得更加小心謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)信托發(fā)行出現(xiàn)減速

近日有市場(chǎng)傳言，四大國(guó)有商業(yè)銀行相繼叫停了房地產(chǎn)信托代銷業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托收緊的風(fēng)聲再次響起。杭州一家國(guó)有商業(yè)銀行的理財(cái)師告訴記者，該行近期確實(shí)要求進(jìn)一步整頓信托產(chǎn)品的銷售流程，支行一級(jí)不允許私自洽談信托產(chǎn)品的合作業(yè)務(wù)。盡管沒有明確叫停房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，不過該行近兩個(gè)月都未有房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品發(fā)售。

今年以來，房地產(chǎn)信托一直受到監(jiān)管部門的關(guān)注。5月底，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司“今后凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。

來自用益信托工作室和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，7月以來，房地產(chǎn)信托新設(shè)規(guī)模雖然繼續(xù)領(lǐng)先其他信托產(chǎn)品，但募資比重已持續(xù)回落到信托總額的四成以下；房地產(chǎn)信托的發(fā)行主體發(fā)生了大規(guī)模移位。

據(jù)了解，今年上半年，信托資金投向房地產(chǎn)集合信托的資金達(dá)到1191億元，占整個(gè)集合信托成立資金比例的43.7%，平均預(yù)期年收益率可達(dá)9.72%。但這一狀況在下半年伊始就發(fā)生了改變，據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，7月以來新成立房地產(chǎn)信托資金占集合信托成立資金的比重一直在40%以下；其平均預(yù)期年收益率雖仍居榜首，但與收益率第二名的差距正在縮小，幾大房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也出現(xiàn)了較多折讓的情況。

業(yè)內(nèi)人士透露，信托公司從自身風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，也在逐步減少房地產(chǎn)信托的發(fā)行量，提高房地產(chǎn)信托的門檻。記者從杭州工商信托官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該公司近一個(gè)多月來發(fā)行成立的信托產(chǎn)品，其主要投資方向已經(jīng)開始有所變化，如能源領(lǐng)域、海洋經(jīng)濟(jì)的并購(gòu)貸款、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等等。

信托公司提高房產(chǎn)項(xiàng)目門檻

有研究報(bào)告指稱，今年1—6月份，銀行理財(cái)、股市、基金、信托等投資收益排名中，信托以9.46%的平均年化預(yù)期收益率領(lǐng)銜。從平均年化收益率看，資金需求旺盛的房地產(chǎn)業(yè)位列第一，其平均年化預(yù)期收益率為10.86%；其次是商品類信托，平均年化收益率為9.72%。

盡管下半年的發(fā)行可能會(huì)有所減速，但收益誘人的房地產(chǎn)信托依然是信托理財(cái)市場(chǎng)的重頭戲。

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐步加大。一些信托公司為了防范風(fēng)險(xiǎn)，也開始提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的門檻，挑選那些運(yùn)作更為穩(wěn)健的房地產(chǎn)公司。

記者了解到，繼成功發(fā)行了飛鷹七號(hào)首輪項(xiàng)目旭輝青浦信托計(jì)劃后，杭州工商信托又與另一家上海著名地產(chǎn)商，香港上市公司盛高置地，合作發(fā)行一款信托產(chǎn)品：常熟翡翠灣項(xiàng)目債權(quán)受讓信托計(jì)劃。該計(jì)劃有1年期和2年期兩種類別，起購(gòu)金額為150萬元，其預(yù)期年收益率按認(rèn)購(gòu)金額不同在9.7%到11.6%之間。

“具有明確戰(zhàn)略的特色房地產(chǎn)開發(fā)商是信托公司的合作最佳選擇?！焙贾莨ど绦磐械南嚓P(guān)人士告訴記者，在當(dāng)前的政策調(diào)整之下，金融機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)兩種情況，一是銷售不暢，資金回籠放緩；二是土地成本過高，未來回旋余地不大。而特色房產(chǎn)開發(fā)公司具有明確的戰(zhàn)略，可以依靠其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)能力獲得產(chǎn)品溢價(jià)。其產(chǎn)品開發(fā)的定位往往較為精準(zhǔn)，客戶需求穩(wěn)定；而且其土地獲取成本往往相對(duì)低廉，利潤(rùn)空間較大。如本次杭州工商信托合作的盛高置地，其一直堅(jiān)持在城市大型高端物業(yè)領(lǐng)域耕耘，開發(fā)了多個(gè)長(zhǎng)三角地標(biāo)性項(xiàng)目，造就了其穩(wěn)定的客戶群和較高的土地綜合開發(fā)能力，也造就了其在行業(yè)調(diào)控的背景下，資產(chǎn)狀況以及物業(yè)銷售依然穩(wěn)健的能力。