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“我們的目標是，三年內(nèi)做到100億！”近日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（下稱“濱江房產(chǎn)”）董事長戚金興宣布，濱江房產(chǎn)母公司杭州濱江投資控股有限公司旗下首只地產(chǎn)基金已正式成立，目前正在進行10億元種子基金的募集，并預(yù)計3年后該基金的規(guī)模將突破百億元。

在信貸、IPO、發(fā)債、信托等融資渠道紛紛受阻之下，以往在國內(nèi)略顯“邊緣化”的房地產(chǎn)私募基金變得空前活躍。目前，包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

房企集中試水地產(chǎn)基金

根據(jù)清科研究中心此前的預(yù)計，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金在2010年年內(nèi)共有10只基金募集到位18.59億美元。2011年僅第一季度，就有5只房地產(chǎn)基金募集到位9.59億美元。

二季度之后，市場中依舊有大牌房企不斷進入房地產(chǎn)基金領(lǐng)域。除濱江房產(chǎn)外，世茂股份亦在8月5日宣布將以有限合伙形式投資設(shè)立私募股權(quán)基金上海世茂匯天股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），基金規(guī)模將不超過50億元，公司參與認繳不超過15億元。

另有媒體披露，2010年9月份正式啟動的星浩資本，其二期也正在籌備中，擬募集資金40億元。

顯然，進入2011年，房地產(chǎn)基金募集進一步提速，且其中多由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，基金規(guī)模逐步擴大。

一位業(yè)內(nèi)資深人士對《第一財經(jīng)日報》表示：“如今市場越來越成熟，分工也越來越細，一些成熟的投資人開始愿意將資金交給專業(yè)的團隊去管理，這對地產(chǎn)私募基金來說是很大的機會?！?

濱江控股一位高管向者坦言，成立地產(chǎn)私募基金的初衷是基于對于中國整個金融行業(yè)的看好，“選擇在這個時候進入基金行業(yè)，我們是想先樹立品牌，同時控股公司也希望往多元化方面發(fā)展?！?

房企的新融資平臺？

事實上，目前市場上大部分地產(chǎn)私募基金都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項目，從本質(zhì)上說是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個新的資金來源。

以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個LP(LimitedPartner，有限合伙人)的出資門檻為800萬元人民幣?！拔覀冊谶x擇項目和管理項目上，會綜合考慮許多因素，諸如進入價格、成本核算、產(chǎn)品定位以及定價和銷售速度等，無論房地產(chǎn)市場處于怎樣的狀態(tài)，我們堅信只有嚴謹積極地研究、分析和管理，才能為投資人取得風險可控的高回報。”上海智盈股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理董偉海透露，“目前，智盈投資管理的基金達11個億，其主要投入的是復(fù)地開發(fā)（智盈的發(fā)起人之一）的項目?！?

記者發(fā)現(xiàn)，復(fù)地景業(yè)基金當年的募集規(guī)模為5.5億元人民幣，也是目前市面上較少地已經(jīng)有業(yè)績體現(xiàn)的房地產(chǎn)私募基金。從現(xiàn)有的情況看，該基金投資的幾個項目均取得了不錯的成績。如該基金于2009年第四季度投資的成都復(fù)地雍湖灣項目，在樓市低迷的情況下，其高層住宅、疊拼乃至商鋪的去化率都達到97%以上。

與復(fù)地景業(yè)基金的運作模式不同，濱江控股發(fā)起設(shè)立私募基金的投資標的將不會與濱江房產(chǎn)的項目發(fā)生交集。

濱江控股一位高層管理人員對本報記者表示：“我們的定位不是一個融資平臺，我們希望做一個比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢是市場化運作的，業(yè)務(wù)方面可能更多的會參與房地產(chǎn)方面的一些股權(quán)投資，通過項目開發(fā)運營增值的過程去套現(xiàn)?！?

此前，戚金興就曾表示，成立基金的原因，一方面是幫兄弟單位管理閑置資金，另一方面，如果發(fā)現(xiàn)因資金緊張而陷入困境的樓盤，濱江房產(chǎn)也可以接過來做，讓實力欠佳的企業(yè)平穩(wěn)退出。

機會與資金的矛盾

在調(diào)控持續(xù)的情況下，房企“不差錢”的時代已經(jīng)過去，而地產(chǎn)私募基金則迎來一個發(fā)展的時代。一方面，市場流動性的緊缺為地產(chǎn)私募基金“大展拳腳”提供了廣闊的空間，另一方面，房地產(chǎn)市場整體的低迷也為地產(chǎn)私募基金的發(fā)展增添了不少變數(shù)。

某基金管理公司高層對本報記者表示，從下游來說，目前市場低迷，開發(fā)商的資金鏈問題已經(jīng)成為全國皆知的秘密，地產(chǎn)私募基金有更多的余地去選擇優(yōu)質(zhì)的項目去投資，同時在項目談判的時候也會更有利?！暗珡纳嫌蝸砜?，即從基金募集的角度來說，現(xiàn)在并不是好時候?！彼寡?，“上半年大量的房地產(chǎn)信托包括民間高利貸大幅抬高了投資者對回報率的期望值，就我們接觸來看，目前地產(chǎn)基金產(chǎn)品的購買需求并不是特別高?！?

仲量聯(lián)行資本市場投資部經(jīng)理劉裕通曾向本報記者表示，雖然房地產(chǎn)私募的概念炒作很熱，但其實推進速度比較慢，而且很多基金存在無法完成募集目標的問題。

“不得不承認，許多產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展都非常迅速，但房地產(chǎn)基金市場的完善需要一個時間。”董偉海表示，2009年是業(yè)內(nèi)公認的房地產(chǎn)私募基金的元年，至今也才過去了兩年，因此整體市場依舊處于初級階段。

對于房地產(chǎn)私募基金在國內(nèi)發(fā)展前景的預(yù)期，董偉海認為，越來越多有相當資產(chǎn)規(guī)模、更懂資產(chǎn)配置的高凈值人士和企業(yè)、機構(gòu)將會選擇把錢交給值得信賴的專業(yè)基金管理公司來管理，這將是大勢所趨，同時也是市場更加成熟的一個標志?！爸劣谑袌龀墒斓臅r間，其實我們現(xiàn)在已經(jīng)比2009年的時候朝前走了一大步，但借鑒國外成熟市場的發(fā)展歷程，如新加坡凱德置地的資金有1/3來自基金融資，但這已經(jīng)是14年發(fā)展而得的結(jié)果?！?