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僅僅是兩年前，關(guān)注房地產(chǎn)信托的開發(fā)商還為數(shù)寥寥，但肇始于121文件的一系列信貸緊縮政策令這種情形發(fā)生戲劇性轉(zhuǎn)變。

北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司日前發(fā)布的“2004年全國(guó)房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)分析報(bào)告”稱，2004年全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年60.92億元的發(fā)行額相比，增長(zhǎng)了近一倍。同時(shí)，在發(fā)行數(shù)量上，2004年共發(fā)行89只，比之2003年的65只也有明顯增幅。

“今年房地產(chǎn)信托規(guī)?？隙〞?huì)繼續(xù)擴(kuò)張，而且信托將成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式?！毙磐袑＜覍O飛說(shuō)。

房地產(chǎn)的新奶酪？

“去年找我們的房地產(chǎn)公司非常多，但我們的審議很嚴(yán)格，大部分項(xiàng)目都被槍斃了?！北本┮患抑男磐泄镜娜耸扛嬖V本報(bào)記者。

“實(shí)際上，我們的一些條件比很多商業(yè)銀行還苛刻?！边@位人士補(bǔ)充道。

盡管如此，在信貸緊縮等宏觀調(diào)控政策強(qiáng)力發(fā)酵之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司還是轉(zhuǎn)向信托公司“求救”。數(shù)據(jù)顯示，去年所有的信托產(chǎn)品中有三分之一來(lái)自房地產(chǎn)。

北京國(guó)際信托投資公司總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東在一次論壇上表示，在過(guò)去兩年多時(shí)間，信托投資公司在房地產(chǎn)融資上提供的融資模式主要有三種：一是貸款方式；二是股權(quán)融資的方式；三是交易的方式。此外還有階段性購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣給的方式融入資金，在一年以內(nèi)提供資金安排及房屋財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資金模式。

而成業(yè)行的分析報(bào)告則表明，從北京房地產(chǎn)信托的發(fā)行統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前各種類型的項(xiàng)目都已涵蓋，包括普通住宅、寫字樓、別墅等；發(fā)行量最低是1500萬(wàn)元，最高則突破3億元。多數(shù)信托的用途是直接給開發(fā)商用于項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商以土地抵押的方式對(duì)信托風(fēng)險(xiǎn)提供擔(dān)保。

例如去年11月由北國(guó)投推出的“提香草堂項(xiàng)目”集合資金信托，該信托籌集了1億元資金，主要用于“提香草堂”房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，北國(guó)投對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了超值的土地抵押，并由首創(chuàng)集團(tuán)提供100%的連帶擔(dān)保責(zé)任。此外，麗江新城、順馳.林溪、萬(wàn)年花城、三水青清等項(xiàng)目都采取類似的模式。

盡管去年比之前年，房地產(chǎn)信托無(wú)論從發(fā)行總額及數(shù)量上，都邁上了一個(gè)新臺(tái)階，但信托專家孫飛認(rèn)為，目前房地產(chǎn)與金融、信托的結(jié)合還非常有限，在這種情況下，應(yīng)該更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排，來(lái)化解銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“《房地產(chǎn)信托管理辦法》征求意見期已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)今年上半年就會(huì)出臺(tái)。我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)信托將逐漸壯大起來(lái)，甚至?xí)c銀行貸款融資平分秋色。”孫飛說(shuō)。

類信托產(chǎn)品？

孫飛認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)信托在市場(chǎng)上愈來(lái)愈活躍，創(chuàng)新也不斷涌現(xiàn)?！安簧佼a(chǎn)品都有一兩個(gè)亮點(diǎn)?！崩缛ツ昴瓿醣眹?guó)投推出的“蘋果社區(qū)消費(fèi)信托”，首次為暫時(shí)拿不到銀行按揭貸款的買房人提供按揭資金。使普通投資人也能像銀行一樣介入到房地產(chǎn)按揭貸款領(lǐng)域。

但由于200份限制及信托公司對(duì)項(xiàng)目的嚴(yán)格篩選，很多求助于信托公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不能如愿，融資困境依然不能緩解。在這種情形下，一些項(xiàng)目采取了與真正的信托產(chǎn)品既有相似之處又有差異的融資方式。成業(yè)行總經(jīng)理張寒燕在不久前的一次論壇上更是提出了“類信托產(chǎn)品”的概念。

對(duì)于何為類信托產(chǎn)品，張寒燕并沒有直接給出定義。而是舉了一個(gè)例子，即去年12月剛剛開盤的中關(guān)村科貿(mào)中心。這個(gè)定位與其對(duì)面的海龍、鼎好相似的電子產(chǎn)品商城的6層共1萬(wàn)平米的賣場(chǎng)，以每5平方米為一個(gè)單位分割成若干單位進(jìn)行銷售，單位售價(jià)7萬(wàn)元人民幣，并且規(guī)定四年合同到期后必須由開發(fā)商回購(gòu)。投資人認(rèn)購(gòu)時(shí)簽署多方協(xié)議，由中關(guān)村科技控股為投資人提供擔(dān)保。

張寒燕在論壇上表示，這一類信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理與信托相近。但沒有通過(guò)信托公司的平臺(tái)，而是由開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)公司擔(dān)任發(fā)起人和資產(chǎn)管理者的角色。

“我從來(lái)沒聽說(shuō)過(guò)類信托這種概念，這并不是一種金融產(chǎn)品?！币晃徊痪呙男磐袠I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

孫飛在接受其他媒體采訪時(shí)認(rèn)真分析了信托與類信托的差異：一、投資門檻不同，區(qū)別于信托產(chǎn)品5萬(wàn)元的起點(diǎn)，中關(guān)村科貿(mào)中心電子城商鋪的投資起點(diǎn)是7萬(wàn)元；二、中關(guān)村科貿(mào)中心的類信托產(chǎn)品承諾年8%的收益率，而按規(guī)定，信托公司是不能承諾委托人回報(bào)率的，但可以通過(guò)特殊的制度安排，保證投資人的收益；三、信托公司設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)防火墻更全面，包括擔(dān)保、抵押、股權(quán)質(zhì)押等，類信托產(chǎn)品現(xiàn)在只提及擔(dān)保；四、基本形態(tài)不同，信托產(chǎn)品是絕對(duì)的金融形態(tài)，類信托可以看成是地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的股權(quán)投資模式。

這種“類信托產(chǎn)品”是否具有合法性？一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這關(guān)鍵要看投資者是否能拿到產(chǎn)權(quán)證。而中關(guān)村科貿(mào)中心的6層商鋪以5平方米為一個(gè)單位分割得如此之細(xì)，產(chǎn)權(quán)證的辦理也許會(huì)存在一定困難。

這位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，這種類信托產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)是突破了200份的限制。

但是，一個(gè)不可回避的問(wèn)題是，沒有經(jīng)過(guò)信托公司這一環(huán)節(jié)的遴選，類信托產(chǎn)品將如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證投資者的安全和收益？

上述人士認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)顯然對(duì)管理者的水平提出了更高的要求，中關(guān)村科貿(mào)中心能否取得經(jīng)營(yíng)上的成功尚需時(shí)間檢驗(yàn)。

“考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍及公司實(shí)力等方面的差異，目前，類信托產(chǎn)品并不適宜廣泛推廣?！睆埡鄬?duì)此毫不諱言。