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開發(fā)貸呈現(xiàn)整體收縮態(tài)勢

在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，來自銀行的信貸資金曾經(jīng)在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)解決資金來源的“重要窗口”。而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，在近年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，來自銀行的貸款基本上都能保持在80%的比例。但在調(diào)控日益升級的現(xiàn)在，這樣的局面已經(jīng)得到了徹底的改寫。

1月17日，銀監(jiān)會召開2011年工作會議再次強調(diào)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。公開資料顯示，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。這樣的事實，在日前記者采訪杭州某銀行分行負(fù)責(zé)人時得到了再次佐證。

該負(fù)責(zé)人對記者表示，事實上，早在2009年開始，銀行方面就已經(jīng)有了這樣的趨勢。杭州各家銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸也從去年開始全面收緊?！澳壳?，從去年五月開發(fā)，杭州各大銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸普遍都要求房地產(chǎn)企業(yè)用在建工程作為抵押。雖然銀監(jiān)會對此并沒有明確要求，但是各大銀行計劃本上都已經(jīng)開始這樣操作，并且要求四證齊全，應(yīng)該說要求比以往要更高。這樣做的好處在于，銀行方面希望企業(yè)能夠保證工程施工進度，同時嚴(yán)格跟蹤項目的施工進度?！?span lang="EN-US">

該負(fù)責(zé)人提醒記者注意，銀行收緊房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，并不是用行政手段來進行控制，而是希望通過市場化的操作手法從以往的以量補價轉(zhuǎn)化成現(xiàn)在的以價補量，在有限的前提下保證高收益。正因為此，當(dāng)前杭州各大銀行選擇向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸時，開發(fā)貸的借款主體往往是市場上比較強勢的開發(fā)商以及評估收益良好的項目。“優(yōu)中選優(yōu)，在保證一些傳統(tǒng)的大客戶下，銀行開發(fā)貸總體已經(jīng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。”

與此同時，擺在眾多企業(yè)面前更為嚴(yán)峻的客觀事實是，不僅僅是以往賴以生存發(fā)展的企業(yè)開發(fā)貸開始全面收縮，開發(fā)商從資本市場上獲得融資的機會也開始越來越難。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在過去的2010年，房地產(chǎn)行業(yè)通過公開市場融資的收獲幾乎為零，因此有人將去年稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“零融資”年。有業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入的大背景下，今年對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，想從資本市場上進行公開募集的難度將會越來越大?！霸诒据喺{(diào)控未出現(xiàn)松動的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將很難再從有關(guān)主管部門獲得批準(zhǔn)進行再融資。根據(jù)我的判斷，在銀根全面收緊的關(guān)口，企業(yè)融資的替代效應(yīng)將會非常明顯?！辟Y本市場的情況越來越嚴(yán)重，開發(fā)商的融資渠道又將朝著怎樣的跡象發(fā)展？

地產(chǎn)信托“王者歸來”

“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代”。狄更斯在《雙城記》中的名言尤其適用于中國當(dāng)下的信托業(yè)。每每在宏觀調(diào)控政策緊縮之時，中國的信托業(yè)往往迎來其業(yè)務(wù)高峰。這似乎已經(jīng)成為中國信托業(yè)的發(fā)展鐵律。而調(diào)控當(dāng)頭，這樣的發(fā)展也再次成為眾多地產(chǎn)企業(yè)“過冬”的救命稻草。

隨著國家宏觀調(diào)控的進一步升級，包括央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部、國土部等多部委的聯(lián)合監(jiān)管，已使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道大為受限，急于輸血的眾多房地產(chǎn)公司將目光開始轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)信托用于救急。

這樣的跡象其實早有端倪。

早在去年五月份，僅根據(jù)市場不完全的公開信息，就有中華企業(yè)、浙江廣廈、香江控股等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計劃。

一時之間，房地產(chǎn)信托迅速成為了急于尋覓資本的眾多房地產(chǎn)公司融資渠道的一個主流方式。然后，隨著去年五月份召開的2010年全國信托公司監(jiān)管工作專題會議之后，房地產(chǎn)信托似乎開始進入了更為嚴(yán)厲的監(jiān)管通道。

對于這一微妙的變化，業(yè)內(nèi)人士對記者分析指出，當(dāng)時之所以決策層做出這樣的監(jiān)管機制，最為深刻的意義在于隨著資本市場融資平臺已經(jīng)有效堵上之后，監(jiān)管部門擔(dān)心信托成為變相輸血給房地產(chǎn)公司的一個通道，進一步影響整體調(diào)控成效。

雖然來自監(jiān)管層面并未對地產(chǎn)信托進行一刀切，但是在此后的大半年時間里，地產(chǎn)信托的資本沖動確實經(jīng)歷了長達數(shù)個月的停滯。

但這樣的局面終于在去年12月后開始再次發(fā)生微妙變化。

2010年12月1日，榮安地產(chǎn)將上市公司的4900萬股質(zhì)押給華寶信托。12月6日，中糧地產(chǎn)對外發(fā)布關(guān)于通過信托融資計劃公告。公告稱，在12月6日召開的第六屆董事會第三十七次會議中，審議通過關(guān)于向昆侖信托有限責(zé)任公司申請不超過6億元的信托融資議案。之后，恒大地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、浙江廣廈等眾多房地產(chǎn)上市公司紛紛開始再一次敲開信托融大門。此前同樣遭遇監(jiān)管層嚴(yán)控的地產(chǎn)信托逐步開始解除冰凍。

從今年2月份開始，多家信托公司重新開始謹(jǐn)慎涉足此前一度被監(jiān)管層“風(fēng)險提示”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2月17日，中南建設(shè)與中鐵信托簽訂應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，新一筆規(guī)模為1.5億元的信托融資計劃正式開始進入募集期。2月23日，臥龍地產(chǎn)發(fā)布公告表示，其公司擬以對控股子公司武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司的相關(guān)債權(quán)，通過杭州工商信托股份有限公司發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個月的債權(quán)信托。

根據(jù)臥龍地產(chǎn)的公告顯示，其具體操作方式為，臥龍地產(chǎn)將臥龍墨水湖的相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給杭工信；杭工信為此發(fā)行信托產(chǎn)品，募集的信托資金受讓公司對臥龍墨水湖置業(yè)所享有的1.75億元的債權(quán)，臥龍地產(chǎn)在14個月內(nèi)回購上述債權(quán)。臥龍地產(chǎn)對外表示，本次債權(quán)信托融資有利于拓寬公司融資渠道，優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，保持公司穩(wěn)定健康發(fā)展。據(jù)杭州信托業(yè)內(nèi)人士對記者表示，最近一個月以來，已經(jīng)有超過數(shù)十家的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛公告了將于近期進行信托融資的意愿。

2月25日，杭州工商信托股份有限公司發(fā)布德信九龍城項目集合資金信托計劃成立公告，公告顯示，該計劃于2月14日起首輪發(fā)行，至2011年2月25日實際募集金額為人民幣12200萬元。根據(jù)杭州工商信托官網(wǎng)顯示，從2010年2月開始，總共有超過15家房地產(chǎn)企業(yè)項目通過杭州工商信托募集資金。其中，包括了德信、昆侖、杭信、新湖中寶、臥龍地產(chǎn)等公司。

盡管如此，但是中國銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人于2月23日對新華社記者表示，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求未發(fā)生改變?！白?span lang="EN-US">2005年起，銀監(jiān)會陸續(xù)頒布多項房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)定，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求未發(fā)生改變。銀監(jiān)會將密切跟蹤房地產(chǎn)市場最新變化情況，繼續(xù)堅持相關(guān)監(jiān)管政策和要求，積極貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。”

信托業(yè)全面布局新陣地

日前，杭州一家正籌備進行信托的房地產(chǎn)上市公司高管在接受記者采訪時坦言表示，雖然自去年5月份開始，隨著監(jiān)管層的嚴(yán)控，整個信托業(yè)都加強了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防范意識，而眾多信托公司也對地產(chǎn)公司的融資要求更加嚴(yán)苛。

“一般情況下，如果有土地質(zhì)押的，信托要有17%左右的利潤空間，如果是股票過戶的，也必須要保證13%左右的利潤。這樣的利潤標(biāo)準(zhǔn)，其融資成本已經(jīng)高于海外發(fā)債的利率水準(zhǔn)。但是由于相當(dāng)大的信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的比重依然很大，而且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是目前國內(nèi)眾多信托公司利潤最高的一項業(yè)務(wù)。因此，信托仍然是目前房地產(chǎn)企業(yè)除了正常的銀行開發(fā)貸之外，在性質(zhì)比較相近的融資方式中最為現(xiàn)實，最具操作性的一種融資渠道。”

而尤值關(guān)注的是，在本輪的信托沖動中，商業(yè)地產(chǎn)同樣成為了眾多信托公司的布局新地。

2011年1月11日，剛剛走馬上任的世茂股份董秘羅瑞華對外表示，信托公司確實比較青睞我們這種排名中上的上市商業(yè)地產(chǎn)商，并且規(guī)模在5億元左右的信托公司也比較容易接受。

就在此前的1月7日，世茂股份正式對外發(fā)布公告顯示，公司與西部信托發(fā)起設(shè)立“世茂股份股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”，并將募集資金直接給予世茂股份用于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)，募集資金不超過5億元，期限不超過2年，公司控股股東峰盈國際以其持有的公司9700萬股限售流通股份為本信托計劃提供質(zhì)押擔(dān)保。

出現(xiàn)這種變化當(dāng)然與目前國家嚴(yán)格執(zhí)行的限購令不無關(guān)系。由于限制住宅投資帶來的“擠出效應(yīng)”，越來越多的信托公司開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這也使原本強烈依賴銀行貸款的商業(yè)地產(chǎn)商多了一條融資渠道。

杭州信托業(yè)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從當(dāng)前各地陸續(xù)出臺的限購令細則觀察，今年監(jiān)管層對房地產(chǎn)調(diào)控仍然不會有太多政策面上的松動。雖然此前，房地產(chǎn)信托在數(shù)量上遇到了一些嚴(yán)格控制，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然是目前國內(nèi)眾多信托公司最為賺錢的項目，讓眾多信托公司完全放棄這一領(lǐng)域的拓展幾乎是不可能的?！半m然商業(yè)地產(chǎn)的收益比較傳統(tǒng)的住宅開發(fā)緩慢，但是因為不受到政策面的影響，越來越多的開發(fā)商開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)與建設(shè)。作為最為上游的資本服務(wù)機構(gòu)，信托公司做出這樣的戰(zhàn)略調(diào)整也實屬正常?！憋@然，在政策面的調(diào)控之下，隨著眾多國內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)紛紛宣布進軍二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之際，向來嗅覺靈敏的眾多信托公司更應(yīng)“順勢推進”。

海外融資大門漸次打開

除了撲朔迷離的信托募集資本大門之外，海外融資也正在成為近期國內(nèi)多家大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要議題。

今年1月份，包括瑞安房地產(chǎn)、中駿置業(yè)、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展在內(nèi)的多家全國性房企紛紛對外表示，將通過海外發(fā)債、優(yōu)先票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融資以期做好“過冬”的長久準(zhǔn)備。種種跡象表明，內(nèi)地房地產(chǎn)商在香港發(fā)行以美元結(jié)算人民幣債券的步伐加快，這在今年將成為一個常態(tài)。

其中，1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將分別發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發(fā)債金額高達92.5億元人民幣。

1月17日合生創(chuàng)展又宣布將發(fā)行一筆5年期的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率高達11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協(xié)議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項和一般的運營資金。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在離岸的債務(wù)融資金額已經(jīng)達到了280億人民幣，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)相當(dāng)于去年的40%，由此不難發(fā)現(xiàn)，眾多國內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)商除了繼續(xù)對行業(yè)持有信心之外，更是提早在資本市場中搶先一步做好部署。

進入2月份以來，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛著手海外融資的跡象進一步明顯。2月7日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司計劃隨市況及投資者興趣而定發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，并已獲得批準(zhǔn)將票據(jù)于新加坡上市，而票據(jù)的定價，包括本金總額待定?？铐棇楝F(xiàn)有與新增房地產(chǎn)項目提供資金，并作一般公司用途。碧桂園表示，票據(jù)發(fā)行會適時補充公司業(yè)務(wù)擴充計劃所需資金，并鞏固公司流動資金狀況。在本次發(fā)行中，高盛、摩根大通及德意志銀行為此次優(yōu)先票據(jù)上市的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人兼聯(lián)席賬簿管理人。

2月15日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，將在香港發(fā)行以人民幣計價的11.5億元債券。該債券將于2014年2月21日到期，票面利率為4.75%，匯豐控股擔(dān)任此次債券發(fā)行的獨家牽頭經(jīng)辦人兼獨家簿記行，德意志銀行則擔(dān)任聯(lián)席經(jīng)辦人。

事實上，在本輪密集海外發(fā)債熱潮洶涌之際，開發(fā)商的融資成本其實已經(jīng)增加不少。業(yè)內(nèi)人士表示，之所以眾多房產(chǎn)企業(yè)在此時密集奔赴海外發(fā)債，雖然比較以往而言是高息發(fā)債，融資成本大為增加，但是由于債券期基本上都是5-7年，由此也意味著海外投資者對中國房地產(chǎn)市場的長期看好。

中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，目前，包括摩根、高盛、美林、軟銀亞洲、瑞銀集團等眾多海外資本都以不同的形式進入中國房地產(chǎn)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的國際化趨勢已經(jīng)日益明晰。隨著目前國內(nèi)融資平臺難度加大，未來的一段時間內(nèi)，海外融資將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一。

該負(fù)責(zé)人表示，事實上，外資與中國本土開發(fā)商聯(lián)手成立基金公司也已經(jīng)成為其中的市場融資主流方向之一?！叭ツ暌詠恚ㄊ讋?chuàng)集團、金地集團、復(fù)地集團、中海地產(chǎn)和華潤置地都早早部署在境外成立中外合資公司，其融資額高達數(shù)億美元?！?span lang="EN-US">

業(yè)內(nèi)人士提醒記者注意，在本輪房地產(chǎn)企業(yè)海外融資過程中，并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨缺錢的境況，更為深遠的現(xiàn)實則是，眾多房地產(chǎn)企業(yè)為了儲備資金過冬而做出的重要戰(zhàn)略選擇，此外，眾多國際投資機構(gòu)看多人民幣資產(chǎn)也是其中不容忽視的重要原因之一。

根據(jù)戴德梁行提供的分析報告現(xiàn)實，從今年開始，房地產(chǎn)企業(yè)與基金之間的合作將逐漸成為一種行業(yè)的主流趨勢。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，眾多中小企業(yè)的資金狀況并不容樂觀。因此，房產(chǎn)企業(yè)加速海外融資的頻率在今年將會越來越高。盡管如此，也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段而言，保護企業(yè)的資金鏈的安全性尤為關(guān)鍵。盡管短期之內(nèi)能夠解決問題，但是因為發(fā)債的支付成本比較其他融資方式更高，未來對于企業(yè)的資金壓力也將會更大。

品牌房企合作聯(lián)姻持續(xù)升級

“大英帝國沒有永遠的朋友，沒有永遠的敵人，只有永遠的利益?！笔攀兰o(jì)英國首相帕麥斯頓這段宣言，如果將其轉(zhuǎn)化成市場可以接受的樓市格言，恐怕應(yīng)該是：“房產(chǎn)企業(yè)沒有永遠的盟友，沒有永遠的敵人，只有永遠的勝利?！?span lang="EN-US">

在市場諸侯爭霸的格局中，合縱聯(lián)姻整合多方的優(yōu)勢資源，共同開拓市場，似乎是又一條非常理想的絕佳策略。在大批外來房產(chǎn)企業(yè)全面進入杭州市場的五年里，我們看到了以更多元化面貌出現(xiàn)的更多企業(yè)聯(lián)姻的典型案例。隨著新一輪調(diào)控風(fēng)暴來襲，這樣的聯(lián)姻之路或許還將進一步持續(xù)升級。

早在數(shù)年前，濱江集團董事長戚金興就曾經(jīng)如是表達了為什么要果斷進軍資本市場時的最初愿景。“與（當(dāng)時）成熟的廣東市場而言，浙江的眾多品牌開發(fā)商還處于‘灌木階段’，如何將‘灌木階段’發(fā)展至‘喬木階段’，那么企業(yè)的抗風(fēng)險能力就需要更加增強，其中，企業(yè)的融資能力將是一個重要的風(fēng)向標(biāo)?！?span lang="EN-US">

彼時的濱江集團正處上市關(guān)鍵期，對此，戚金興認(rèn)為，今后浙江的眾多房地產(chǎn)企業(yè)必須要走的三條路是，“首先應(yīng)向資本市場進軍，大力發(fā)展資本市場。如果不向資本市場進軍，浙江的房產(chǎn)企業(yè)只能處于灌木階段；其次，眾多房產(chǎn)企業(yè)將越來越多地選擇合作機制。合作包括企業(yè)合作以及項目合作，只有合作才能抗擊宏觀調(diào)控風(fēng)險，抗擊外來強者；再次，房產(chǎn)企業(yè)將迎來轉(zhuǎn)型，市場的分工以及行業(yè)的分工趨勢將越來越明顯?！?span lang="EN-US">

四年之后，這樣的行業(yè)寓言似乎得到了市場上的再次佐證。而從今年新年開始，最近兩個月以來，有關(guān)杭州房地產(chǎn)業(yè)的競爭、收購、整合、兼并等消息幾乎從未間斷。

1月3日，遠洋地產(chǎn)與綠城中國共同發(fā)布聯(lián)合公告。公告稱，遠洋地產(chǎn)將以總代價18.46億人民幣，分別向綠城及浙江省鐵路集團出售其附屬公司盛聯(lián)24.5%股權(quán)。隨后，綠城中國宣布向北京創(chuàng)景公司收購杭州遠洋萊福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“萊福”）30%股權(quán)，代價是6000萬元人民幣。而萊福是遠洋地產(chǎn)在杭州的另一個項目“杭一棉”的擁有者之一。換言之，杭一棉地塊的擁有者經(jīng)過本次股權(quán)變化，正式變更為遠洋地產(chǎn)和綠城。綠城為上述兩筆收購支付的總價為9.83億元。

這顯然是一個看似雙贏的局面，一方面，遠洋地產(chǎn)經(jīng)過本次引入綠城中國，在本次交易中除了直接收益3億元之外，還引入了本土最具品牌號召力的綠城中國。而對于綠城而言，本次交易也被諸多業(yè)內(nèi)人士視為是極其合算的“買賣”，幾乎是成本價獲得的上述兩宗市中心優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，進一步增加了其公司的土地儲備。

另一個典型的案例發(fā)生在金成集團身上。對于這家杭州本土老牌的房地產(chǎn)企業(yè)而言，2011年似乎是公司最為關(guān)鍵的一年。除了企業(yè)的經(jīng)營方向開始正式涉足全新的房產(chǎn)業(yè)態(tài)——養(yǎng)生休閑地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之外，其開發(fā)的觸角也首次開始關(guān)注起炙手可熱的海南市場。

據(jù)記者從相關(guān)渠道獲悉，原本由金成、金都、二輕房產(chǎn)等多家單位參股開發(fā)的西溪海項目，目前其項目股權(quán)已經(jīng)發(fā)生了改變。金成方面已經(jīng)將項目股份增持至60%，剩余則由欣盛房產(chǎn)股東二輕房產(chǎn)占40%的股份。而在原先江南春城規(guī)劃的重要商業(yè)配套——金成商業(yè)廣場中，金成方面則再次聯(lián)姻建工地產(chǎn)，開發(fā)大城西小鎮(zhèn)中心（暫名）。

在日益復(fù)雜的市場面前，隨著樓市多元競爭的日益加劇，以往單純依賴一家公司獨自操作的“單打獨斗”的情況或許在今后將會越來越少，取而代之的則是眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始形成日益復(fù)雜的合作版圖。業(yè)內(nèi)人士表示，在今后相當(dāng)長的時間內(nèi)，這樣的市場狀況將逐漸會成為主流。“畢竟，身處調(diào)控周期中的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也需要這樣越來越精細的團隊資源以及資金上的整合?！?span lang="EN-US">