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大型房企不斷降價(jià)銷售以回籠資金的同時(shí)，圍繞困境項(xiàng)目與企業(yè)的并購潮也悄然啟幕。

“最近兩三個(gè)月，我們明顯感覺市場上拋售出來的二手項(xiàng)目越來越多?！毙褫x集團(tuán)(00884.HK)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“這些項(xiàng)目的賣方，多是資金鏈緊張或是看空后市的小開發(fā)商。”

標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，艱難的經(jīng)營環(huán)境將進(jìn)一步令房地產(chǎn)商兩極分化，小型開發(fā)商的融資狀況將最為艱難。

緊繃的資金鏈

位于福州長樂的泰禾紅譽(yù)樓盤日前傳出單套降價(jià)30萬～40萬元的消息，相當(dāng)于每平方米至少降價(jià)兩三千元。這也引起了數(shù)百名老業(yè)主的抗議。

業(yè)主陳先生告訴本報(bào)記者，去年他買的時(shí)候是每平方米1.3萬元，現(xiàn)在降到每平方米只有一萬元。

該樓盤一位銷售人員告訴本報(bào)，這只是此前針對內(nèi)部員工所作的一個(gè)促銷活動(dòng)，數(shù)量也只有幾套，現(xiàn)在這個(gè)活動(dòng)已經(jīng)沒有了。

“我們發(fā)現(xiàn)賣掉的房子并不是賣給員工，而是和員工沒有任何親屬關(guān)系的人員?！标愊壬f，老業(yè)主們大概抗議了九天，但泰禾紅譽(yù)的負(fù)責(zé)人一直不肯露面?？偛渴袌鲛k會(huì)同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局、住建局進(jìn)行協(xié)調(diào)，承諾本周五給出答復(fù)。

這也是目前樓市下行的情況下，開發(fā)商資金鏈趨緊、抓緊出貨的一個(gè)縮影。

中原地產(chǎn)研究部對23家A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。

旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者透露，即使在房價(jià)最為堅(jiān)挺的上海，也有不少中小開發(fā)商陷入困境。

上周末，30多名業(yè)主擠在上海嘉定區(qū)一間擁擠的小會(huì)議室里。他們的談判對象，是某房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商。

該開發(fā)商旗下一個(gè)體量超過20萬平方米的項(xiàng)目已經(jīng)停工，延期交房超過半年，并有多家銀行“深套其中”。

“我們公司的資金鏈已經(jīng)斷裂，現(xiàn)在正在通過各種途徑籌集資金，以求渡過難關(guān)?！遍_發(fā)商方面的代表對業(yè)主們表示，“公司正在和一家央企談并購事宜，但一切都還不確定，希望業(yè)主們能夠理解?！?

類似的案例正不斷出現(xiàn)。3月份，寧波奉化當(dāng)?shù)刈畲蠓科筚Y金鏈斷裂;5月初，百強(qiáng)開發(fā)商光耀地產(chǎn)陷入破產(chǎn)危機(jī)……

一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，自從光耀地產(chǎn)被傳出破產(chǎn)后，光耀總部每天都“門庭若市”：一撥人是去討債的;一撥人是去談并購的。

光耀集團(tuán)董事長郭耀名對媒體稱，資金缺口3億至5億元，只要這筆錢，光耀就能緩過來。只要能讓項(xiàng)目全面復(fù)工，愿意接受收購。

上述不愿透露姓名的開發(fā)商亦給記者舉例稱，去年年底，他的一個(gè)開發(fā)商朋友與一家商業(yè)銀行談好開發(fā)貸，但今年年初該銀行單方面停止放貸。“現(xiàn)在這家房企已經(jīng)非常困難”。

大房企“囤錢抄底”

面對樓市下行，對于大型房企來說，降價(jià)回籠資金、減少拿地，成為普遍選擇。

而陷入流動(dòng)性漩渦的中小開發(fā)商，則通過甩賣項(xiàng)目而“斷臂求生”。與此同時(shí)，部分手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機(jī)而動(dòng)，尋求并購機(jī)會(huì)。

蘭德咨詢總裁宋延慶就在為市場上出現(xiàn)的一些并購機(jī)會(huì)牽線搭橋。他曾透露：“有兩家地產(chǎn)主業(yè)央企今年下半年將開始戰(zhàn)略并購，正在委托我們找有意向的中小房企。”

“我們現(xiàn)在頻繁地與一些資金鏈緊張的中小開發(fā)商接觸，但真正出手收購的案例還不多?！币患掖笮烷_發(fā)商的內(nèi)部人士告訴記者，“我們認(rèn)為樓市還有進(jìn)一步下行的空間。目前公司的原則是，盡快去化庫存、囤現(xiàn)金，準(zhǔn)備抄底?！?

旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦對記者稱，負(fù)責(zé)土地拓展條線的同事對于一級(jí)土地市場的關(guān)注已經(jīng)不那么強(qiáng)烈了，他們的重心正放到二手項(xiàng)目的收購上。

“現(xiàn)在一級(jí)土地市場雖然成交遇冷，但是土地價(jià)格還是沒有實(shí)質(zhì)性下降。但二手土地和項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓信息已經(jīng)越來越多，且這類項(xiàng)目的價(jià)格肯定是打折扣的。”上述負(fù)責(zé)人稱。

標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的報(bào)告稱，2014年房地產(chǎn)商的融資成本將上升，銀行和債券市場融資渠道也將收緊。銀行和債券發(fā)行融資渠道將限于大型開發(fā)商和更具市場知名度的企業(yè)。小型開發(fā)商無法通過這些渠道籌集資金，將成為一個(gè)劣勢。

并購大年將至

“今年將是房地產(chǎn)行業(yè)的并購大年，一定會(huì)有很多項(xiàng)目和土地進(jìn)入二手流通市場。我們正在捕捉機(jī)會(huì)，當(dāng)機(jī)會(huì)集中出現(xiàn)時(shí)，我們會(huì)大量補(bǔ)充土地?！币晃淮笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們內(nèi)部預(yù)計(jì)，今年年底到明年年初，將會(huì)是市場的底部?！?

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有三類房企正處于危險(xiǎn)之中。第一類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響;第二類是前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè);第三類是資信不太好貸款受限的中小企業(yè)。

張宏偉表示，上述三類企業(yè)，短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)或被收購的房企。

清科研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達(dá)23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲(chǔ)備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開展。