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9月29日晚間，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），在預(yù)留一個月的緩沖期后，將于2017年10月31日起實施。

《通知》在增加租賃住房供應(yīng)、建立住房租賃監(jiān)管平臺、明確住房租賃行為規(guī)范、加強(qiáng)市場主體監(jiān)管等四個方面提出要求，涵蓋16個方面的具體問題。由于該份文件曾在8月中下旬向社會征求意見，因此有很多熱點(diǎn)問題得以明確，包括子女入學(xué)、戶口登記和遷移、租金管理等。

今年7月，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取了12個人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)，北京即是其中之一。

考慮到近兩年來租賃市場的價值被大大重視，租賃政策的發(fā)布也較為頻繁，《通知》的信號意義不容忽視。多位受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，租賃市場建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要部分，若實施效果較好，北京這份文件中的很多條款將會推廣開來。其中，REITs政策破局的端倪，已在這份文件中顯現(xiàn)。

可操作性強(qiáng)

今年8月17日至25日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就《通知》面向社會各界公開征求意見。在最終收到的403件反饋意見中，義務(wù)教育、戶口等問題較為集中。

《通知》對此進(jìn)行了明確。在義務(wù)教育問題上，依據(jù)《通知》，北京市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

相比征求意見稿中較為嚴(yán)厲的政策，該項措施要寬松許多，并被認(rèn)為對無房北京戶籍人口有明顯利好。

在戶口遷移方面，《通知》沿襲了“租賃住房可承接戶口遷移”的思路，規(guī)定“承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)”。

“建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺”也被提及。北京市住建委表示，住建委已經(jīng)同步抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺建設(shè)、住房租賃合同示范文本制定等實施準(zhǔn)備工作。據(jù)悉，這不僅是租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢的主要平臺，也是決策層進(jìn)行監(jiān)管的主要平臺。

此外，依據(jù)《通知》，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。但上述租金“參考價”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。

《通知》還明確了住房租賃行為規(guī)范，在合同訂立、租賃期限、租金收取和支付、轉(zhuǎn)租行為等方面提出了十分細(xì)致的規(guī)定。在房源供應(yīng)方面的規(guī)定同樣細(xì)致，如“居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置”，被認(rèn)為具備極強(qiáng)的可操作性。

北京市房協(xié)秘書長陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，政策具體執(zhí)行的可操作性很強(qiáng)。政策的思路，則強(qiáng)調(diào)“給承租人真正的賦權(quán)”。大部分受訪者也都認(rèn)為，這是目前已經(jīng)出臺的地方性租賃政策中，較為細(xì)致的一份。

對于《通知》規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為的做法，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也普遍認(rèn)為是一種利好。北京市住建委還表示，未來運(yùn)營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機(jī)構(gòu)。本市鼓勵發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

REITs或迎破局

最近兩年來，租賃行業(yè)的政策紅利不斷釋放。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會提出要建立購租并舉的住房制度；2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議則進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出培育發(fā)展住房租賃市場的具體要求。伴隨著這一背景，集體土地建設(shè)租賃房的政策也完全破冰。

今年下半年以來，全國已有超過30個城市出臺關(guān)于租賃的相關(guān)政策。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，這些政策措施較為全面，政策思路也在鼓勵“租售并舉”的大框架內(nèi)，但在具體內(nèi)容上，具有突破性的亮點(diǎn)并不多。

陳志表示，發(fā)展和規(guī)范住房租賃，是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制之一。無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，還是此次住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的具體舉措?？紤]到這一點(diǎn)，北京的這份極具操作性的文件，就具有了重要的信號意義和參考價值。

在上述《通知》中，除去眾多的落地條款，最大的突破被認(rèn)為在金融支持方面。按照規(guī)定，北京將“研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資?！蹦壳耙呀?jīng)出臺租賃政策的城市中，則極少提及這一方面。

REITs被業(yè)界呼吁多年，根據(jù)國外經(jīng)驗，其在增強(qiáng)融資能力、提高資金收益率方面的效果明顯，被認(rèn)為是租賃市場發(fā)展的一項關(guān)鍵性政策。若REITs得以破局，無疑是租賃市場的重大利好。

仲量聯(lián)行的專題報告指出，在供應(yīng)長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房可望成為中國的下一個市場關(guān)注點(diǎn)。但以下三個問題亟待解決：回報率、融資與稅收、租房者享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。前兩點(diǎn)均與REITs有關(guān)。

該機(jī)構(gòu)指出，回報率是開發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場的最大挑戰(zhàn)。在許多城市中，單個物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調(diào)動開發(fā)商和投資者的積極性。自今年7月以來，上海已將六處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價出售給政府背景的開發(fā)商。但很難說民營企業(yè)開發(fā)商能否以同等價格獲得土地。

在融資方面，以美國為例，針對租賃住房（多戶家庭住房）市場的投資額已創(chuàng)出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）成為該市場最大的投資者。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發(fā)展。